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大多數的人總是喜歡用周遭的局勢來推演全台灣，甚至是全亞洲或全球，以為周圍的環境就是全台灣，甚至是全世界的縮影，卻忽略了資本主義的全球化影響力，實際上，房地產業是服務業的龍頭，規模非常龐大，沒有外國資金的推波助瀾，根本是難以炒作的，美國、日本、英國、香港、中國、南歐諸國都是如此
外國投資客投資一個國家的房地產，並不會真的去購買當地的房地產，中間的行政程序太過繁複，而且房地產地點的挑選，稅務問題，都不利於外國投資客，因為外國人對投資目標的環境幾乎都是相對陌生的，所以如同台灣人投資外國房地產一樣，透過證券的間接投資方式，效率會更理想
假如Joe要投資美國房地產，那麼Joe要從何處下手，美國紐約？別開玩笑了，連紐約的巷弄都還搞不清楚，更遑論當地買房了，但是美國當地的建商和房仲業，肯定比Joe更清楚，雖然Joe不了解美國整體的房地產概況，但是透過總體經濟的趨勢循環，只要從投資當地建商和房仲業下手，照樣可以間接達到炒作美國房地產的效果，這是美國房地產指數ETF，IYR是其中一種
http://tinyurl.com/ctojdaf，投資IYR，Joe等於投資Simon營建公司、普洛斯集團、美利倉和美國電塔等美國房地產業相關企業，這些企業有了Joe等全球投資人的資金，可以大搖大擺的在美國各地炒作房地產，Joe不需要在美國購置房地產，一樣可以從美國房地產的漲勢中獲得利潤，效益也不會輸給美國民眾，因為美國建商的炒作利潤往往比美國民眾高出許多，如果某建商的投資效益太差，那麼就會被淘汰掉，在IYR清單中除名，Joe可以輕鬆在美國房地產炒作中自由操作
只要美國景氣一有風吹草動，Joe可以立刻撤退投資資金，沒有繁雜的行政程序和房地產相關交易稅成本，效率遠快於美國當地的民眾，風險遠比實際買房更低，效益卻不輸給當地居民實際買房，建商的炒作效率通常比大多數民眾更好，只要供給建商資金，利潤是不會太差的
同樣的原理，外國人透過投資台灣的基金，無論是倫敦掛牌的台股ETF（ITWN）、香港掛牌的領先台股ETF（2837）、紐約掛牌的台股ETF（EWT）、IQ台灣小型股指數基金（TWON），只要投資人喜歡，照樣可以把炒作資金打進台灣的金融系統，就像打針在手臂上，藥效照樣可以隨著血液循環到達全身是一樣的道理
全球投資房地產的企業非常多
http://tinyurl.com/bp6wb9s、http://tinyurl.com/c34ocgj、http://tinyurl.com/copnosz、http://tinyurl.com/msjeyl
這種投資方式遍布全世界，你買房的借貸資金來源、銀行的放款資金來源、建商籌資來源、房仲經營背後金主、透過保險公司和中小銀行交叉融資借貸流遍全台灣，放眼世界各國都是如此，炒作房地產必然有外國資金的影子，外國人不需要在你家隔壁買房，就能達到炒房套利的目的，反過來說，不管你周圍鄰居有無賣房，也無法阻止外國資金撤離台灣，就像日本和英國攔不住外國資金撤離的歷史一樣
當國際投資客觀察到美國、日本、英國、西班牙、義大利、希臘等國的人口結構開始轉為不利，民間通貨膨脹率逐漸拉高，央行有緊縮資金的徵兆時，投資客必然是先撤退為主，資金轉往其他國家投資，如同你聽到美國次級房貸，你可能連不相關的新興市場基金都賣掉，間接讓東南亞國家房地產遭受波及，這道理一樣，俄羅斯的人口紅利一結束，全球基金公司立刻將俄羅斯從金磚四國中除名，全球投資人湧入俄羅斯的資金大幅減少，這都是屢見不顯的例子
舉個例子，這是Joe在網路隨意搜尋某家全球房地產投資公司針對台灣房地產的報告，可以自己在搜尋，這不勝枚舉，但要注意報告時間點
大部分報告是停留在2011年第三季以前
http://tinyurl.com/6mtzxql
文中認為台灣和中國貿易熱烈，有利於房地產上升，但是房價和租金效益極度不平衡，不快樂的租屋地主
2011年第四季以後的報告偏向越來越保守
http://tinyurl.com/6q5j7m5
中間可以省略，直接看到最後一頁的結論，「預期2012年本區買賣市場仍將進行價格拉鋸及盤整階段，可能有向下修正的空間」，看到這樣的結論，你是外國投資人，你還會繼續持有投資台灣房地產的基金嗎！
許多分析師太早提出來房地產崩盤的議題，如果股市一樣，多頭末升段提前放空只會讓自己失去獲利的契機，Joe是標準的國際商品投機客，從國外已發生的案例直接拿來做比對，考慮每個環節變因，所以2011年下半年才開始提出來，只有交易量大幅減少，才能確保房地產衰退的徵兆，交易量不減，房價暴跌也未必是空頭，冷清的市場才是證券市場的空頭，早說晚說，不如說的正是時候
外國投資人是否因為對台灣的國際評價開始轉差而減少投資，造成現在所看到的全台房地產交易量大幅減少，沒辦法完全驗證，但全球許多國家無法擺脫人口紅利下降造成房地產沒落是事實，2012年台灣房地產未必大幅下滑，但要大漲獲得高額報酬率是相當高難度的，至少目前的各種相關數據顯示，房地產市場依然低迷
全球投資台灣的基金和股票琳瑯滿目，可以多觀察該檔基金對台灣2012年的經濟評論，了解外國投資人對台灣的看法，知己知彼，才有高機率百戰百勝
http://tinyurl.com/7472fpu
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